Nguyen Thi Chuc, một nhân viên đất đai và xây dựng ở xã Khánh Thuong, quận BA VI (hiện là chuyên gia tại Phòng Kinh tế BA VI, Hà Nội, kể từ ngày 1 tháng 7) Trên cùng một lô đất.
Theo Nghị định số 103 (ngày 30 tháng 7 năm 2024) về phí sử dụng đất và cho thuê, mọi người phải trả 100 % phí sử dụng đất khi thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, trừ đi phí sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuê đất nông nghiệp.
Chuc lưu ý rằng nghĩa vụ tài chính cao hơn đáng kể đã ngăn cản nhiều cư dân trong khu vực chuyển đổi đất, ngay cả sau khi hoàn thành các thủ tục, do phí sử dụng đất cấm.
Đây là trường hợp của D.C.P ở xã Quang Quang, quận Ba VI (nay
Theo nghị định số 103, phí sử dụng đất mà mọi người phải trả khi chuyển đổi đất được tính là chênh lệch giữa giá đất dân cư và giá đất trồng cây lâu năm trong cùng một bảng giá. 
Trong khu vực D.C.P, giá đất dân cư là VND 4,4 triệu mỗi m2 và giá đất cây trồng lâu năm là VND63.000 mỗi m2, dẫn đến chênh lệch VND4.337.000 mỗi mét vuông
với 210,2 m2, D.C.P sẽ phải trả hơn 911 triệu vnd911 triệu phí sử dụng đất, cộng với phí đăng ký. Đối với cư dân nông thôn, số tiền này là không thể chấp nhận được và D.C.P không thể trả nó. Do đó, mặc dù Ủy ban Nhân dân Quận BA VI (nay là BA VI xã) đã phê duyệt việc chuyển đổi, nhưng nó phải thu hồi và hủy bỏ quyết định.
trường hợp D.C.P không phải là duy nhất. Việt Nam đã báo cáo trước đây về một cư dân ở NGHE, người đã bị tàn phá khi phải đối mặt với VND4.5 tỷ phí để chuyển đổi 300 m2 đất thành đất.
Tran Duy Dong và vợ Nguyen Thi Hong, cư trú tại Hung Loc Ward, Thành phố Vinh (Nghe An), đã vô cùng đau khổ khi chuyển đổi 300 sq m đất vườn bên cạnh một nghĩa trang thành vùng đất dân cư. Họ đã bị tính phí sử dụng đất gần 4,5 tỷ VND. Gia đình không phản đối việc nộp thuế, nhưng tuyên bố rằng số tiền như vậy vượt quá thu nhập trọn đời của họ.
Quy định cần sửa đổi
Phó Giáo sư Nguyễn Quang Tuyen từ Đại học Luật Hà Nội nói với Việt Nam rằng Luật đất đai năm 2024, trong đó Nghị quyết được thể chế hóa 18, đã loại bỏ các khoản trợ cấp giá đất và thành lập năm phương pháp định giá đất, bao gồm một phương pháp dựa trên các nguyên tắc thị trường.
Tuy nhiên, Tuyen lưu ý rằng một số người giải thích sai quy định.
Một số địa phương đang thiết lập giá cho mỗi giá thị trường, nhưng cách tiếp cận này không tuân thủ Tinh thần của Điều 1, Điều 158 của Luật đất đai năm 2024. Xác định giá thị trường của người Viking là một thách thức, đặc biệt là do sự thiếu minh bạch hiện tại trong thị trường bất động sản.
Các quy định mới đã dẫn đến thuế cao hơn và phí sử dụng đất cho cư dân chuyển đổi đất đai, Tuyen nói. Ông nhấn mạnh rằng giá đất nên được xác định dựa trên các nguyên tắc thị trường, không phải giá thị trường, để hài hòa lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và người dùng đất.
Một số khía cạnh chính của luật và hướng dẫn của nó vẫn chưa rõ ràng. Nguyên tắc thị trường là gì? Chúng giống như các giao dịch thương mại? Khái niệm này đòi hỏi gì, phạm vi của nó là gì và tiêu chí cụ thể nào được áp dụng?
Ông lưu ý rằng kể từ khi luật đất đai năm 2024 có hiệu lực vào ngày 1 tháng 8 năm 2024, một số điều khoản, đặc biệt là về giá đất so với cư dân nông thôn thu nhập, đã chứng minh không thực tế. Một đánh giá và sửa đổi các quy định nhất định của luật đất đai năm 2024 là cần thiết.
Trong ngắn hạn, Tuyen đề nghị áp dụng phương pháp định giá cũ trong một khoảng thời gian nhất định, có thể với tỷ lệ phần trăm hoặc hệ số k phù hợp với từng khu vực, dựa trên thu nhập thực tế của cư dân. Điều này sẽ đảm bảo khả năng chi trả, đặc biệt là ở khu vực nông thôn và tránh những cư dân gây sốc của người Hồi giáo chuyển đổi đất nông nghiệp sang sử dụng dân cư.
Tuyen cũng đề nghị điều chỉnh giá đất nông nghiệp theo khu vực. Ở các quận ngoại ô hoặc các khu vực có đô thị hóa cao và phát triển kinh tế, điều chỉnh giá có thể được xem xét.
về phí sử dụng đất để chuyển đổi, Bộ Tài chính, trong một dự thảo sửa đổi đối với Nghị định số 103/2024 (về sử dụng đất và phí cho thuê) và Nghị định NO104/2024 (về các quỹ phát triển đất), đề xuất thêm khoản 6 vào Điều 52 của Decree No103
Nguyen le
